住宅ローン借入額に要注意！ 銀行の審査を鵜呑みにしてはいけない理由
住宅ローンの金利推移は異常なまでに低い水準が続いています。
この事実は、住宅ローンを借りて家を買う立場の私たちにとってはもちろん有利、借り易いという点においては良い条件と言えるでしょう。
一方で「いくら借りるか？」という住宅ローンの借入金額を決めるにあたり
「金利が低いから」という理由だけで銀行ですすめられるがまま借り入れをしてしまうのはいかがなものかと、注意が必要です。
最近の傾向を見ていると、銀行の住宅ローン審査自体が（良くも悪くも）緩いと感じています。
「この年収の人に〇〇〇〇万円は貸し過ぎでは？」
と、審査の結果に疑問を感じることも多々あります。
今日は、銀行側が住宅ローンをいくら貸すかを決めるにあたり参考基準にしている審査の方法について解説したいと思います。
まず、
「返済負担率」という言葉がります。これは、「年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合」のことを言います。
住宅ローンの審査をするにあたり銀行側が必ずチェックする項目の一つです。
この返済負担率ですが、一般的には35％と基準が決められています（年収400万円未満は30％）。
どういうことかと言うと、
住宅ローンの年間の合計返済額が年収の35％に収まるような住宅ローンであれば、一般的には審査基準をクリアする、という意味です。
もちろん、審査自体は返済負担率だけでする訳ではありませんので一概には言えませんが、大きな目安となることは間違いありません。
〇ケーススタディ
年収500万円のサラリーマンを例に挙げて計算してみましょう。
年収500万円 × 35％ ＝ 175万円
つまり年収500万円のサラリーマンの住宅ローン審査は、
住宅ローンの年間返済額が175万円におさまるような借入額であれば、審査が通る、と解釈することができます。
分かりやすくこれを12か月で割ると、
175万円 ÷ 12か月 ≒ 145,800円
月々の返済額が145,800円におさまる住宅ローン借入額であれば、、、
と、捉えられます。
注意！
冷静に考えてみれば分かることですが、年収500万円のサラリーマンが毎月145,800円の住宅ローン返済をするというのは、かなり困難なはずです。
要するに、返済負担率で算出する金額をギリギリいっぱいまで借り入れをするというのは、実際問題として返済が容易ではない、ととらえておいたほうが良いでしょう。
実際には他にも注意点がいくつかあります。
例えば、この返済負担率は住宅ローンだけではなくその他の返済も含めて35％となっています。
自動車ローンの返済や、奨学金などの借り入れの返済がある場合は、それらも足し合わせて返済負担率35％におさえる必要があるので要注意です。
ケーススタディを続けましょう。
毎月の返済額が145,800円に収まる借入額であれば審査基準をクリアするというところまで来ましたが、それでは次にすべきことは、
「毎月の返済額175,800円だと、いくら借りれるか？」を計算することです。
ここで問題となるのは、この借入額を計算するときの住宅ローン金利は何％で計算するのか？です。
この金利のことを「審査金利」と言います。
この審査金利が高ければ、借入額は少なくなり、
逆に審査金利が低ければ、借入額を増やすことができます。
従来の住宅ローンによく使用されていた審査金利は４％という水準でした。
返済期間を35年と設定し、審査金利をこの水準で計算してみると、、、
約3290万円
となります。
年収500万円のサラリーマンの場合、住宅ローンの借入可能額は約3290万円ということになります。
ここで仮に審査金利が下がった場合の計算もあわせてしてみます。
仮に
審査金利2％で計算すると、借入可能額は約4400万円、
審査金利１％で計算すると、借入可能額は約5160万円、
と、借入可能額がかなり増額になります。
このように銀行の審査金利が低ければ低いほど、住宅ローンの借入額を増やせることになります。
現在の住宅ローンを取り巻く背景として、この審査金利が低く設定されている傾向にあります。
つまり、住宅ローンを借りる審査が緩くなっていることを意味します。
この事実は、住宅ローンを借りれるかどうか？という観点からすれば、良いことかもしれませんが、
一方で過度な借り入れになってしまいがちなところが危ういなと感じています。
当然借りたものは返さなければいけませんので、無理なく返していける金額かどうかのチェックがより重要になります。
住宅の資金計画において「住宅ローンとどう向き合うか？」はとても重要なポイントです。
住宅ローンの低金利が続く現在は、住宅ローンを借りやすい環境にあることは間違いありません。
一方で、借りたものを返していく住宅ローン返済計画が成り立ってこそ、正しい資金計画と言えます。
銀行の審査が通ったからと強気に計画を進めるのではなく（借入可能額）、
本当に安定して返済していけるかどうか？（返済可能額）をしっかりチェックして計画を進めましょう。
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おうちの買い方相談室名古屋店 岩本貴久
